رکود به شمال رسید، همه فروشنده‌اند

1398/02/22

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از خبرآنلاین، امسال نیز تبلیغات فراوان برای خرید و فروش ویلا هم در دنیای مجازی و هم در تبلیغات محیطی به ویژه در شهرهای شمالی قابل مشاهده است. نکته مهم اما اینجاست که به تبع رشد قیمت مسکن در پایتخت و دیگر شهرهای بزرگ، قیمت ها در بازار خرید و فروش ویلا نیز با رشدی قابل ملاحظه روبرو شده است اما در عین افزایش روز به روز و هفته به هفته قیمت ها، تعداد فروشندگان از تعداد خریداران پیشی گرفته است و این اتفاق به معنای کسادی در بازار خرید و فروش ویلاست. فعالان این بازار می گویند، با افزایش شدید قیمت ها در پایتخت و شهرهای اطراف، سرمایه گذاران به این بازار کوچ کردند و حالا از پس گذشت چند ماهی بسیاری از آنها فروشنده شده اند، خصوصا که سیل در برخی شهرهایشمالی و کاهش تعداد مسافران بسیاری از محاسبات سرمایه گذاران این منطقه را تغییر داد. فروشندگان ویلا معمولا از چند روش برای فروش املاک خود استفاده می کنند که یکی از این روش ها، تبلیغات در دنیای مجازی و سایت ها و … است. در حالی که قرار شده بود سایت ها و صفحات مجازی در آگهی خرید و فروش املاک،‌ قیمت های خود را حذف کنند، هنوز هم می‌توان نرخ خرید و فروش انواع ویلا را در برخی از این سایت ها و … مشاهده کرد. البته حذف قیمت ها بیشتر شامل املاک شهرها و … می شود و در مقابل بسیاری از آگهی های فروش ویلا در شمال کشور همچنان به درج قیمت ادامه داده اند. بسیاری از سایت ها و صفحات از ابتدای فروردین ماه آگهی‌های فراوانی در زمینه فروش ویلا با شرایط استثنایی و خاص منتشر کرده اند که کاربران را برای دیدن آگهی و حتی بازدید از املاک ترغیب می کند. وضعیت خرید و فروش ویلا در شرق مازندران در یک ماه گذشته بر تعداد آگهی ها فروش ویلا به ویژه در شرق مازندران و شهرهایی که تا سال های پیش کمتر گردشگر پذیر محسوب می شدند، به طرز چشمگیری افزوده شده است و باید گفت شرق مازندران تبدیل به مأمن جدید خریداران ویلا در شمال کشور شده است. البته باید توجه داشت قیمت ویلا و زمین و ملک در شهرهایی مانند آمل، بابل، محمودآباد، چمستان و … اصلا با غرب مازندران و شهرهایی نظیر سلمانشهر، تنکابن، رامسر، کلاردشت و … قابل مقایسه نیست. نحوه آگهی ها در این محدوده بیشتر بر پایه درج قیمت های بسیار پایین تر از نرخ های موجود در بنگاه های مشاوران املاک است به طوری که به عنوان یک بیننده با دیدن قیمت ها به حتم به دنبال کسب اطلاع بیشتر از سایر شرایط می روید. درج عبارت قیمت کل ۱۲۰ میلیون تومان برای یک ویلای ۳۵۰ متری در نور به حتم بسیار وسوسه انگیز است و معمولا مشتریان بالقوه را برای خرید ترغیب می کند اما آن روی سکه پس از بازشدن لینک آگهی نمایان می شود . به طوری که پس از ارایه مشخصات ویلا و … مشاهده می کنید که ۱۲۰ میلیون تومان به عنوان پس پرداخت تعیین شده و آگهی دهنده شرایط اقساطی برای پرداخت باقی مبلغ مورد نظرش را برای خریدار تعیین کرده که این اقساط از ۵ تا ۱۰ ماه را شامل می شود. برای نمونه اگر خواهان خرید ویلا در محدوده جنگلی آمل باشید باید قیمت های مختلفی را در نظر بگیرید که تقریبا با ۱/۵ سال گذشته اصلا قابل مقایسه نیست. قیمت ها در این محدوده از حداقل ۱۲۰ میلیون تومان به عنوان پیش پرداخت آغاز می شود و گاه این مبلغ تا بیش از ۲۵۰ میلیون تومان هم می رود و باقی مانده مبلغ را که حداقل شامل ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون می شود را باید در عرض چند ماه( ۵ ماه تا یکسال ) تسویه کنید که مبلغ زیادی محسوب می شود و از عهده قشر کارگر و کارمند به حتم خارج است. البته نرخ ویلاها نیز تابع به کار بردن مصالح و وسایل در درجه بندی های مختلف و لوکس است و دیده شده که برای خرید یک ویلای ۲۷۰متری با ۳اتاق خواب در محدوده چمستان قیمت ۷۰۰ میلیون تومان تعیین شده است که به حتم خریدار آن نمی تواند از میان اقشار متوسط جامعه باشد. قیمت ها در این محدوده مختلف است و آنچه باعث تعجب شده افزایش چند برابری نرخ ها در ۲ تا ۳ سال گذشته است؛ به طوری که اواسط سال ۹۵ می شد در شرق مازندران ویلایی ۲۵۰ تا ۳۰۰ متری را به نرخ ۱۳۰ تا حداکثر ۲۰۰ میلیون تومان خریداری کرد که صد البته فروشندگان شرایط ویژه از نظر تخفیف، اقساط بلند مدت، نصب پمپ و مخزن و … را برای خریدار در نظر می گرفتند اما در یکسال اخیر و به ویژه از نیمه دوم سال ۹۷ اوضاع کمی متفاوت شده و فروشندگان تقریبا تمام آپشن ها را برای فروش کنسل کرده اند و دیگر خبری از اقساط بلند مدت و تخفیف برای خرید نقدی و … نیست. قیمت ها در برخی موارد شگفت انگیز هستند و باید پرسید چگونه یک ویلای ۶۰۰متری با سه اتاق خواب که دو سال پیش ساخته شده،‌اکنون باید به نرخ یک میلیارد و ۸۰۰میلیون تومان در آمل به فروش برسد؟ مگر قیمت واقعی زمین و ملک در شهرستانی مانند آمل چقدر است که چنین قیمتی از خریدار طلب می شود؟ نبود مشتری برای ویلاهای شمال گشتی در میان واحدهای صنفی مشاوران املاک اما روی دیگری از اوضاع را نشان می دهد به طوری که برخلاف تبلیغات گسترده پیج ها و سایت ها و بازار گرمی های فراوان در زیر پوست شهر اصلا نمی توان مشتریان واقعی را مشاهده کرد. البته عده ای هستند که ویلاهای خود را برای فروش گذاشته اند و متاسفانه خریداری وجود ندارد و معمولا فایل آگهی فروش ویلاهای بین مغازه ها و مشاوران املاک مختلف دست به دست می شود تا بلکه مشتری یافت شود و فایل مورد نظر به فروش رود. اگر پای صحبت مشاوران املاک بنشینید،‌متوجه می شوید که برخلاف سال های قبل، از نیمه سال گذشته تاکنون بیشتر کسانی که به دنبال خرید ویلا بوده اند،‌ اکنون به دنبال اجاره ویلاهای مبله هستند زیرا قیمت های فعلی هیچ همخوانی با توان اقتصادی آنها برای خرید ملک ندارد. مشتریان پارسال تبدیل به مستاجران خوش نشین امسال شده اند که فقط به دنبال رهن ویلاهایی می گردند که ماهی چند روز را در آن سپری کنند که صد البته این شیوه برای آنها صرفه بیشتری از اجاره روزانه ویلا با قیمت های گزاف دارد. البته نمی توان به طور ۱۰۰درصد مدعی شد که هیچ خرید و فروشی در این بازار انجام نمی شود اما به گفته برخی از مشاوران املاک، باید توجه داشت که معاملات به کمترین میزان خود رسیده اند که حکایت از کاهش توان اقتصادی خریداران دارد. به اعتقاد این کارشناسان بعید به نظر می رسد وضعیت بازار خرید و فروش ویلا در ماه های منتهی به تابستان ۹۸ رونق چشمگیر بیابد و باید دید که فروشندگان ویلاها تا چه میزان باید شرایط مشتریان کنار آمده و تخفیف و آپشن قایل می شوند. صاحبان اصلی و فروشندگان بیشتر این ویلاها همان کشاورزان قدیمی هستند که زمین های خود را به قطعات حداکثر ۳۰۰ متری تقسیم کرده و فروخته‌اند و یا پس از ساخت ویلاهای جدید درصدد فروش آن برمی آیند. در محدوده آمل تا چمستان و حتی چمستان تا نور در کمتر روستایی می توان زمین با قیمت مناسب و به اصطلاح ارزان یافت. قیمت زمین و ویلا در شرق مازندران در ماه های گذشته قیمت زمین نیز به طرز شگفت انگیزی افزایش یافته به طوری که هر متر زمین اکنون بین ۵۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان ارزش دارد و بر این مبلغ باید هزینه ساخت هر متر مربع ویلا را نیز افزود که در نهایت به نرخ ۱.۵ تا ۳میلیون تومان می رسید که این مبلغ برای ویلاهای شهرکی که معمولا فاقد انشعابات جداگانه آب، برق، گاز هستند، نرخ بالایی محسوب می شود. هرچند بسیاری از دارندگان ویلاهای شهرکی روستایی، خود را برای تعیین نرخ های گزاف محق می دانند و معتقدند که از بین رفتن کشاورزی، نبود کار و درآمد کافی و بالارفتن هزینه های زندگی سبب شده تا آنها برخلاف میل قلبی، زمین های اجدادی را تبدیل به ویلا کنند و در نهایت برای گذران زندگی آنها را بفروش برسانند در حالی که خود بهتر از هر کس واقفند که در آینده نه چندان دور قیمت زمین ها و ویلاها چند برابر خواهد شد و در نتیجه ضرری متوجه خریداران نخواهد بود. البته نباید فراموش کرد که سرعت افزایش سرمایه در بازار زمین و ملک در مقایسه با سایر بازارهای موازی مانند ارز و طلا بسیار کندتر اتفاق می افتد اما در هر حال میزان ریسک سرمایه گذاری در این بازار در مقایسه با سایر بازارها کمتر محسوب می شود. نگاهی به وضعیت ساخت وسازها در شرق مازندران نشان می دهد که در این محدوده نیز قرار است فاجعه غرب مازندران اتفاق بیافتد و به حتم در چند سال آینده کمتر نشانی از شالیزارهای سرسبز باقی خواهد ماند و جای آنها ویلاهایی با نماهای رومی که هیچ سنخیتی با معماری محلی ندارد، سبز خواهد شد و در کنار آن نیز نباید از تخریب جنگل ها و دشت ها و مراتع غافل شد زیرا تجربه تلخ کلاردشت و … در شرق مازندران حال تکرار شدن است. در آخر باید گفت قیمت ها در این محدوده سیر صعودی دارد و به نظر می رسد میل به بالابردن قیمت ها از سوی مالکان و فروشندگان و … به زودی فروکش نکند هرچند ادامه این وضعیت آشفته بازار خرید و فروش ویلا را نابسامان تر خواهد کرد.