با فروش ملک کدام یک از امکانات و تجهیزات ملک به خریدار منتقل می شود

1398/02/22

از پرسش های متداول خریداران ملک ، این است که با خرید ملک ، به طور قانونی مالک کدام یک ازتجهیزات موجود در ملک می شوند؟ به عبارت دیگر، اگر در مورد بعضی از امکانات یا تجهیزات ملک توافق نشو د، با خرید ملک آنها هم به مالکیت خریدار درمی آید یا متعلق به فروشنده می ماند؟ پاسخ این پرسش درمبحثی به نام توابع مبیع داده می شود. مبحث توابع مبیع به این مسئله می پردازد که ؛ وقتی کالا یا ملکی خرید و فروش می شود ، چه چیزهایی به عنوان تابع مال فروخته شده به حساب می آیند و در نتیجه به خریدار منتقل می شوند. قاعده کلی پاسخ این است که هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا از توابع کالا یا شی فروخته شده (مبیع) شمرده شود یا قرائن ، دلالت بر داخل بودن آن در مبیع نماید ، داخل در قرارداد خرید و فروش است و بر همین اساس ، متعلق به خریدار است. این حکم ، در همه قراردادهای خرید و فروش جاری است ، اگر چه در عقد و قرارداد ، صریحاً ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین هم ، از عرف آگاهی نداشته باشند. در مقابل ، هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا تابع مبیع (ملک یا کالا) شمرده نشود ، داخل در قرارداد بیع نمی‌ شود، مگر این که صریحاً در قرارداد ذکر شده باشد. چند مثال بر اساس قاعده ای که بیان کردیم ، در قرارداد خرید و فروش یک باغ ، درختان آن نیز داخل در معامله هستند و اگر خلاف این امر تصریح نشود ، با فروش باغ ، درختان نیز فروخته شده است. همچنین در قرارداد خرید و فروش خانه ، محل عبور و درب و پنجره و وسایل و لوازمی که به بنا وصل باشد به طوری که نتوان آن را بدون خرابی انتقال دارد، متعلق به خریدار می‌شود. بر عکس ، مبلمان یا تابلو های نصب شده بر دیوارها بر اساس عرف خارج از قرارداد فروش خانه هستند. در مورد لوستر و روشنایی هم به نظر می رسد عرف آن را خارج از خرید و فروش ملک می داند و اگر مالک بخواهد آن ها را در خانه باقی بگذارد ، معمولاً با خریدار توافق می کند. در قرارداد خرید و فروش زمین ، زراعت و محصول کشاورزی ، خارج از قرارداد تلقی می شود و در نتیجه ، متعلق به مشتری نمی‌ شود. همچنین ، در قرارداد خرید و فروش درخت ، میوه جز توابع آن نیست و خارج از قرارداد است. توافق طرفین البته همان طور که گفتیم ، طرفین معامله می توانند خلاف این موضوع را تصریح کنند که در این صورت ، بر اساس توافق عمل خواهد شد. در هر حال طرفین معامله می‌ توانند به عکس ترتیبات یاد شده رضایت دهند. همچنین ممکن است عرف در گذر زمان یا در مکان های مختلف ، بر خلاف این ترتیب را در نظر بگیرد. موارد شک هر گاه داخل بودن شئ در مبیع مورد شک باشد و عرفا معلوم نیست آن شی داخل در قرارداد است یا خیر، آن شئ داخل در بیع نخواهد بود مگر آن که تصریح شده باشد. توجه به این نکته هم مفید است که هر چیزی که فروش آن مستقلاً جایز است ، استثنای آن از مبیع نیز جایز است