هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید خانه چه باید کرد؟
1397/11/20
اگر با رعایت نکات قبل سرانجام تصمیم خود را برای پیش‌خرید خانه گرفتید، باید با فروشنده قرارداد امضا کنید.
توجه کنید طبق قانون چنین قراردادی باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و بنگاه‌های املاک اجازه ثبت چنین قراردادهایی را ندارند؛
در نتیجه قراردادهایی که در بنگاه برای پیش‌خرید ثبت می‌شوند وجاهت قانونی ندارند. اما هنگام ثبت قرارداد نکاتی وجود دارد که بهتر است آنها را رعایت کنید تا دچار ضرر نشوید. اولین نکته و مهم‌ترین نکته هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید آن است که اطمینان حاصل کنید فروشنده چه سمتی دارد؟ آیا مالک زمین و صاحب سند است یا سازنده ملک است و بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت سهمی از ملک دارد؟ شما باید مطمئن شوید با کسی قرارداد می‌بندید که از نظر حقوقی اجازه دارد مالکیت و سند خانه موردنظرتان را به شما منتقل کند. ترجیحا سعی کنید طرف قراردادتان مالک زمین باشد؛ در غیر این صورت حتما قبل از عقد قرارداد پیش‌خرید، قرارداد ساخت یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و مواردی از این قبیل را به دقت بررسی کنید.
هنگام عقد قرارداد مدارک را با اطلاعاتی که پیش از این به دست آورده‌اید تطبیق دهید. اگر وکیل فروشنده پای قرارداد آمده است حتما از اصالت وکالت او اطمینان حاصل کنید.
حتما توجه کنید اطلاعات پیش‌خرید همان واحدی در قرارداد درج شود که بر سر آن به توافق رسیده‌اید.
بارها اتفاق افتاده که خریدار بر سر پیش‌خرید خانه‌ای با سازنده توافق کرده است، اما سازنده هنگام عقد قرارداد اطلاعات خانه‌ای دیگر را در قرارداد آورده.
نکته‌ای که در قراردادهای پیش‌خرید اهمیت بالایی دارد و باید دقیقا ذکر شود مشخصات خانه مورد نظر از جمله مساحت، طبقه، شماره واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین سعی شود در قرارداد از ملحقات ملک مانند اشتراک برق، آب، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری هم صحبت شود و در مورد آنها نیز تعیین و تکلیف شود.
در قرارداد، بر اساس نقشه‌های معماری ساختمان، حتی ریزترین جزئیات را هم ذکر کنید. مثلا تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح و نمای ساختمان، شیرآلات، رنگ، دستگیره، سیم‌کشی، آیفون، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی، سیستم گرمایشی و… . ذکر این موارد دست شما را برای اعتراض به پیمانکار باز می‌گذارد و سازنده کمتر می‌تواند در این موارد از کیفیت کار کم کند. در قرارداد پیش‌خرید باید مشخصات همان واحدی ذکر شود که طرفین روی آن به توافق رسیده‌اند و در زمان تحویل تمام جزئیاتی که در نقشه معماری آمده است در واحد اجرا شده باشد.
برای ضمانت کار می‌توانید در قرارداد ذکر کنید در صورتی که ساختمان تحویلی فاقد هرکدام از موارد بحث شده بود، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کاسته شود و یا حتی خریدار حق فسخ را داشته باشد.
نکته مهم دیگر هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید، تعیین قیمت ملک و نحوه پرداخت آن است.
هنگام عقد قرارداد حداقل شما باید 10 درصد از مبلغ ملک را به فروشنده بپردازید، اما در مورد پرداخت باقی مبلغ معمولا به این صورت عمل می‌شود که طرفین قرارداد توافق می‌کنند با توجه به درصد پیشرفت پروژه، که توسط مهندس ناظر پروژه تایید می‌شود، اقساط بعدی پرداخت شود؛ به گونه‌ای که در صورت پیشرفت پروژه و عدم پرداخت قسط توسط خریدار، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود یا جریمه دیرکرد از شما بگیرد یا به همان میزان در تحویل ساختمان تاخیر کند.
مسئله‌ای که در پیش‌خرید خانه بسیار اتفاق می‌افتد این است که معمولا سازنده حتی پس از تحویل ملک نیز تمایل چندانی به تنظیم سند رسمی ندارد.
در این موارد خریدار می‌تواند به دادگاه شکایت کند و در نهایت سازنده را ملزم به تنظیم سند کند؛ با این حال طرح شکایت هزینه‌های خاص خود را دارد که در نهایت به حساب خریدار تمام می‌شود.
به همین دلیل توصیه می‌شود هنگام تعیین نحوه پرداخت اقساط، پرداخت درصدی از قیمت معامله که معادل تفاوت قیمت ملک قولنامه‌ای و ملک سنددار است برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا اگر در این بین خریدار ضرر دید، بتواند ضررهایش را از آن کم کند. یکی از مواردی که همیشه در پیش‌خرید خانه بر سر آن اختلاف است، تاریخ تحویل ملک است. معمولا سازنده هنگام پیش‌فروش برای جذب خریدار تاریخ نزدیکی را برای تحویل ملک تعیین می‌کند که چندان واقع‌گرایانه نیست و عمدتا نمی‌تواند در آن تاریخ ملک را تحویل بدهد. شما به عنوان خریدار هرگز نباید فریب این تاریخ‌ها را بخورید و سعی کنید برای هر روز تاخیر در تحویل ملک خسارت تعیین کنید تا اگر سازنده ملک را دیرتر از تاریخ مورد توافق به شما تحویل داد،
حداقل خسارتی از او گرفته باشید و ضرر خود را این‌گونه جبران کرده باشید. جمع‌بندی: در پیش‌خرید خانه باید دقت کرد که ملک از شخصی معتبر و صاحب نام خریداری شود و ترجیحا قرارداد به امضا شما و مالک زمین در بیاید.
قرارداد پیش‌خرید باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و تمام جزئیاتی که طرفین بر سر آن به توافق رسیده‌اند از قبیل زمان تحویل، جزئیات معماری و مشخصات واحد در قرارداد درج گردد
