ملک مشاعی
1399/05/21
فروش ملک مشاعی
مقدمه
فروش ملک مشاع به جهت تعدد مالکین و عموما اختلاف میان آن ها دشوار است و حتی معمولا در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد معمولا افت قیمت خواهد داشت، لازم است ابتدا به این نکته اشاره کرد که هر یک از مالکان مشاع بدون نیاز به اذن دیگر مالکان، این حق را دارد که نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد.
بهتر است قبل از شروع بحث به مفاهیم آن اشاره کنیم.
ملک مشاعی چیست ؟
ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود. همچنین در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه گفته می‌شود. تصور کنید شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط ملک بین ورثه تقسیم خواهد شد. چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند. حیاط، راه پله‌ها، پشت بام و… از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی از قبیل خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و… به وجود آید؛ به عنوان مثال، علی مالک شش دانگ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعا به بهنام میفروشد؛ بدین ترتیب علی و بهنام هر دو مالک مغازه خواهد شد. همچنین لازم به ذکر است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
مفهوم افراز :
مفهوم افراز به معنای جدا کردن یک چیز از دیگری است. با کمک افراز می‌توان سهم هر یک از شرکا را از طرف دیگر جدا کرد. برای این کار می‌توان بر طبق تراضی و یا اجبار قانون پیش رفت. با افراز به مالکیت چند شریک استقلال می بخشیم. لذا هر شخص به عنوان مالک مستقل ملک مشترک سابق شناخته خواهد شد..
منظور از تفکیک چیست؟
چنانچه تصمیم بر آن باشد که مالی غیر منقول ( در مقاله قبل به آن اشاره شد) را به قطعات کوچک‌تری تقسیم کنیم، به این عمل تفکیک می‌گوییم. به عنوان مثال فرض کنید شخصی دارای زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر می باشد. اگر او این زمین را به دو تکه ۵۰۰ متری تقسیم کند، در اصطلاح ثبتی می‌گوییم که مالک زمینش را به دو قسمت تفکیک کرده است. لازم به ذکر است که افرادی که تمایل به تفکیک ملک دارند، باید تمامی مراحل مربوطه را به صورت قانونی و در اداره ثبت طی نمایند.
برای اینکه بتوان ملکی را تفکیک کرد، باید در اولین قدم ، تقسیم نامه عادی تهیه شود. در ادامه باید سند مالکیت پیشین باطل شود پس از این مرحله باید به منظور تنظیم صورت جلسه تفکیک از اداره ثبت کمک گرفته شود و در نهایت با توجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش مجزا یک سند مالکیت تهیه و تنظیم خواهد شد.
چنانچه ملک مورد نظر چندین مالک داشته باشد، تمامی مالکان با توجه به مقدار سهمشان در بخش‌های تفکیک شده با یکدیگر شریک می شوند..
فروش ملک مشاعی:
تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد،در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند.
تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد.
با توجه به اینکه در مالکیت مشاعی ، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اذن تمام شرکاء می باشد. به عنوان مثال اگر علی و محمد مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اجازه شریک دیگر می باشد.
حال اگر علی سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی صحیح می باشد.
اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و محمد راضی به این عمل نباشد، میتواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف محمد قانونی است. به دلیل همین معضلات است که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاعی، مالکین سعی دارند تا به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند.
طریقه فروش:
مال مشاع مالی است دارای مالکین متعدد، بدون اینکه مورد مالکیت آنها مشخص باشد طریقه اقدام جهت فروش ملک مشاع از طریق مراجع قانونی در صورتیکه ملک دارای سند رسمی باشد و در دفتر املاک اداره ثبت اسناد ثبت شده باشد، بدین صورت است که شخص ابتدائاً به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز ملک را مطابق با قانون افراز و فروش ملک مشاع تقدیم می نماید.
اداره ثبت موضوع را به کارشناس ثبتی ارجاع و کارشناس با رؤیت ملک و بررسی پرونده و استعلام از مراجع ذیصلاح (حسب مورد شهرداری یا اداره جهاد کشاورزی) نظر خود را در مورد قابل اقرار بودن یا غیرقابل افراز بودن فروش ملک مشاع اعلام می نماید. بنایراین دو حالت وجود دارد:
1- اگر طرفین با توافق بین خـود نتوانند ملک مشاعی را تقسیم نمایند و ملک نیز قابل تقسیم و افراز نباشد در این صورت یکی از مالکین مشاعی میتواند از اداره ثبـت اسنـاد و امـلاک منطقه درخواست صـدور گواهـی عدم افـراز نماید و با دریـافت ایـن گواهـی میـتواند دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه مـحل وقوع ملک تسلـیم نماید که در این صورت دسـتور فـروش مـلک مشاع از طرف مرجع قضایی صادر شده و در اجرای احکام با قیمت گذاری کارشـناس رسـمی دادگسـتری در مزایده فروخته خواهد شد و وجوه حاصله بین مالکین تقسیم خواهد شد.
در صورتیکه به تشخیص اداره ثبت ملک قابل افراز تشخیص داده شود دیگر امکان فروش کل ملک وجود ندارد و شخص باید نسبت به انجام ادامه عملیات ثبتی اقدام و سند افرازی خود را دریافت و سپس نسبت به فروش ملک مفروز شده خود اقدام نماید.
نکته ) در شرایطی که یک ملک مشاعی بیشتر از دو نفر شریک داشته باشد یکی از شرکا می تواند بوسیله یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم مشاعی اش اعلام کند و سهم خود را به دیگری بفروشد.
چگونگی پایان دادن به شراکت در ملک مشاعی :
هر یک از شرکا این اختیار را دارند که برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‌شود، اقدام کنند. در فرضی که ملک موضوع بحث دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بدین ترتیب نزدیک به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزهای که ملک در آن حوزه ثبت شده است ارائه کند و در صورتیکه مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت.
