سند مالکیت معارض

1400/04/13

سند مالکیت معارض چیست؟

دکترین و قانون، سند مالکیت معارض را این‌گونه تعریف کرده‌اند: سندی که تاریخ صدور آن با تأخیر بر ثبت اولیه در دفتر املاک ثبت شده باشد و این صفت (سند مالکیت معارض) تا زمانی وجود قانونی خواهد داشت که حکم قطعی به صحت آن سند، ازسوی دادگاه صادر نشده باشد. حال در این میان تفاوت ندارد که تعارض نسبت به اصل ملک باشد یا صدور آن یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن.

به موجب قانون رسیدگی به اسناد معارض، زمانی که درخصوص یک ملک یا حدود آن و یا حقوق ارتفاقی (مثل حق عبور از یک ملک) مربوط به آن دو سند صادر شده باشد، به سند دومی سند معارض گفته می شود. در این صورت سند اولی معتبر است مگر آنکه دارنده سند معارض با طرح دعوا در دادگاه، حکم ابطال سند اولی را دریافت نماید.

مالکیت معارض

در خصوص سند مالکیت معارض، در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر شده است «هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.

انواع تعارض در سند مالکیت

الف) تعارض دو سند در اصل ملک:

این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به ملکی تماما و یا نسبت به بخشی از آن، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری است صادر شده باشد.

ب) تعارض دو سند در حدود یک ملک: 

منظور این است که، تعارض در مختصات ملک می باشد.

ج) تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک:

برای توضیح بهتر است با مثال توضیح دهیم. مثلا در صورتیکه در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و ... ولی مالک و دارنده ی سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق رخ داده است است.

در صورت داشتن سند معارض باید چه کاری انجام داد؟

همانطور که در فوق ذکر شد در تعارض میان دو سند مالکیت، اصل بر این است که سندی که ابتدا صادر شده معتبر و سند دومی، معارض و نامعتبر می باشد. اما دارنده سند مالکیت می تواند دعوای ابطال سند اولیه را مطرح کند. در این حالت چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است؛ در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را از دادگاه صالح در این مدت تقدیم نکند، اداره ثبت باطل بودن سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

نکته مهم: باید توجه داشت که دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی دادگاه مشخص شود؛ حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد.

وضعیت معامله دارنده سند مقدم:

دارنده سند مالکیت مقدم می تواند پیش از تعین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، اما باید توجه داشت که دفاتر اسناد رسمی موظفند در متن سند عنوان کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نمی‌شود و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم جاری است.

تکلیف هیئت نظارت در خصوص اسناد معارض

رسیدگی به موضوع تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد، به موجب بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً چه نسبت به اصل ملک چه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. رأی هیأت نظارت نیز قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت است. به این صورت که رای هیئت نظارت پس از صدور به اداره ثبت ارسال می شود و واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی ‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق میکنند و در صورتیکه ظرف این مدت به رای هیئت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا می‏نماید و در صورت اعتراض در مدت ۲۰ روز گزارش آن را به شورای عالی ثبت ارسال می نمایند.

چنانچه شورای عالی ثبت و هیئت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏کند و ثبت محل، موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت ثبت معارض ابلاغ می‏کند. چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم نکند؛ دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از دادگاه صالح دریافت نموده و طی مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم می نماید.

در این حالت اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک ذکر و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام می کند. در حالی که سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل می‏کند.  اما چنانچه دارنده سند مالکیت معارض طی مدت دو ماه در دادگاه صالح طرح دعوا کرده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم کند اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد کرد.

تکلیف ادارات در اطلاع از سند مالکیت معارض:

ادارات در صورتیکه به هر نحوی از اسناد معارض اطلاع پیدا کنند مکلفند وجود سند مالکیت معارض و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه به طور کتبی ابلاغ کنند و گزارش آن را به هیأت نظارت ارسال دارند. اطلاع یافتن اداره ثبت از وجود سند معارض، ممکن است از طریق دارنده سند معارض یا سند اولیه باشد و یا خود اداره ثبت متوجه صدور سند مالکیت شود.

به هر حال پس از اطلاع، نماینده و نقشه ‏بردار ثبت به محل وقوع ملک فرستاده شده و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور؛ نقشه پلاک را ترسیم نموده و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی مشخص و جریان را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال می کند.

منظور از ابطال جزئی سند مالکیت مقدم چیست؟

منظور ابطال آن قسمتی از سند مالکیت است که از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی در تعارض با سند دیگر است. در واقع به نوعی اصلاح سند مالکیت است که در قانون با عنوان عام ابطال از آن یاد شده است.

اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم نکند، و دارنده سند مالکیت مقدم­الصدور گواهی عدم طرح دعوا ظرف مهلت یادشده را از مرجع مربوط دریافت و به اداره ثبت تسلیم کند، اداره ثبت مکلف است سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قید کند. البته باید توجه داشت که مورد مذکور تنها موردی است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکیت را بدون حکم قضایی دارد.

کدام مراجع صلاحیت رسیدگی دارند؟

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه است.